晚上路过奥体的时候斜塘南岸的华润展厅已经摆上了，案名叫“湖东润云”，看起来不满足于仅仅跟奥体捆绑，而要延伸到整个湖东。

  苏州频繁土拍看起来并没有停手的意思，在时下供应量如此大的苏州楼市面前，相形见绌的却是一手房的销量。

  湖西观云的热销刚刚过去不久，可剩下的楼盘依然是该走分销走分销，合作是未来的趋势。把备案价做高，再开渠道来分钱，这是所有开发商接下来不得不使用的手段。

  所以我们正真看到园区的二期楼盘居然都在涨价，违反常理的背后其实更多是应对性的举措。

  在当下市场里几乎拿不出差异化的营销思路，只能靠不停地试错来回复项目管理层的每日问询。

  可能你很难把产品规划失误和仁恒这个品牌联系到一起，毕竟作为苏州人民认可的品牌，仁恒哪怕是合作盘也会成为楼盘销量的保证。

  到底斜塘的华发仁恒河滨雅苑遇到了怎样的麻烦，这背后还真是隐藏着不少值得思考的东西。

  时间回到2022年6月，苏高新以27592 元/m²的楼面价拍得斜塘27号地块，溢价率为14.97%。之后交由华发&仁恒组合合作。

  而斜塘板块的上个楼盘泊云庭恰好也是苏高新于2018年8月拍得，当时楼面价为23226元/平。

  这么一看，时隔四年，楼面价仅仅涨了4366元/m²，似乎并不是很多，但在三个月以后，保利发展以24823 元/m²拍得斜塘43号地块，溢价率仅有1.32%。

  三个月的时间能让同样的斜塘板块，溢价差异达到 2800 元每平，这背后其实掺杂着当时开发商对于斜塘板块的犹豫。

  但对于面积相当，容积率几乎同为1.8 的土地，且未来可预期的学区、配套完全雷同的情况下，开发商的作品就成了在未来去化里最重要的因素。

  保利做出了142 和 162 两个四房户型，迎合园区刚改人群，而仁恒则任性的多，整个楼盘都选择了143 户型的三房。

  这个户型算是仁恒的经典户型，跟刚刚售罄的相城的溪云雅园140 户型几乎一模一样，唯一区别是做出了8米长的双联阳台。

  边界消融后，艺术得以无限延伸。入户270°环幕视野坐揽江景，素雅的灰色墙面营造出精密优雅的氛围，空间的视觉与都市的韵律相得益彰，搭配皮质与木质元素以及新贵手工家居，带来流畅的线条感，为居住者创造出精致优雅，舒适悠然的生活空间。

  傍晚时分，视野坠入暮云间，又是一番风味。晚霞的浪漫橙洒满空间，与柔软的家居亲吻，在分秒间变幻的景色令人期待夜幕降临，一瓶香槟，一曲音乐，足以洗尽都市中的浮躁与疲惫。

  纯平全嵌、隐藏式的设计，以一种内敛、理性、简洁的原则，巧妙的消弭了客餐厨之间的空间壁垒，将空间归还于生活。在开阔与通透的视野同时，完美展现出艺术美感和实用功能的结合，打造和谐一体化的无界空间秩序。

  餐桌选用黑金岩板展示出沉稳与奢华，自然的纹理中藏着韵律美，金属、石材、玻璃的碰撞组合，奢华不浮华，在绿植的陪衬下，以内敛舒适抚慰人心。

  卧室以光为线索，赋予空间更多开放性的状态，光的韵律与淡雅的色调、原木的质感，共同打造松弛、沉浸的休息空间，而落地窗始终如一的留住风景与时间的纹理，构筑起生活的诗意。

  次卧的百叶窗带来有序的光影节奏，为低调奢华的家增添一份自然的韵脚。宜人的单椅，胡桃木的沉稳搭配咖色格子地毯，坐卧随心，岁月静美。

  不论是衣帽间还是过道长廊，都承载着强大的展示功能，颇有艺术馆的陈列效果，让生活的小角落也暗藏精致优雅。

  同样令人放松的，还有书房，与其它空间相比，这里的光影更加委婉动人，在空间的细腻包裹之下，是沉稳的安全感，地毯黑白相间的奶牛配色如同安静的图腾，让人感受大自然原始的艺术感。一把躺椅，一本书，成为居者的安心之所。

  一进门，整面的落地窗将壮阔的长江揽于视野，予心以辽阔与淡然。客厅以黑白灰格调形成了沉稳中性的色彩基调。落地灯的造型灵感来自于钟表，游刃于儒雅的空间之中，在方寸之间转动生活的秒针。

  餐厅吧台成开放式状态，宽广的台面和餐椅展露空间的社交属性，满足亲朋好友的聚餐品酒，橱柜采用全玻璃烤漆板，将精致度和触感演绎到。

  建筑以空间的形式，体现出时代的精神，生动、多变且新颖的先锋设计，是对此间茶室的诠释。格栅方灯，光影交互，通过极简美的元素，作用于人的视觉感受，散发出的是一种东方雅韵，简单纯粹，舒适共鸣。

  流畅的布局、理性的色彩、柔和的灯光、细节与质感……汇聚成这百看不厌的经典美学。不断放大感官体验，随处渗透出生活的精致。

  红色单椅从中性基底中跳脱出来，为空间带来活力。光与影，呈序列撒落，多添一份趣味性和自在感。

  深色调的衣帽间营造一种冷静理智的质感，以简洁的线条形体划分空间，彰显了当代都市人群先锋时尚的生活态度和不俗品味，在优雅的形体中，彰显对生活的自在掌控。

  在时代潮流中，设计代表一种向上的力量，在由心出发的生活追求里，展现一种由内而外的至尚精神。逸朗设计以先锋的艺术设计，创造了一个低调奢华、豁达自由、个性简练的空间新语境，在长江浪尖之上，与未来共舞。

  我们都知道仁恒物业的靠谱以及仁恒的品牌影响力，而保利在苏州其实一直缺乏代表性的项目，随之而来的号召力也跟仁恒有着差距。

  根据苏州商品房官方的网签系统，目前河滨雅苑共364套分两期开盘，而保利天珺429套房子则分了三期。

  截至目前，天珺总体的去化率大概在71%，这其中140户型的去化率在78%，160户型的去化率在62%。

  可以看出来600万门槛价位的4房户型在市场相对更受认可，也是鉴于140的畅销程度，保利在二期的时候偷偷给这个户型加了价。

  但是反观华发仁恒这边的网签记录，一期火爆销售后二期明显不如预期，且仁恒一二期的备案价是一样的，也就是在一期开盘购买仁恒的业主已经无形中损失了一笔“渠道费”。

  苏州华发仁恒河滨雅苑售楼处电线、土地产权年限：商品房为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

  9、期房：指在建的、还没完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费的人在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房大多数都是期房。正常的情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

  12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

  14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程项目施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

  排名前列，我们应该清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

  第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也绝对不能认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可优先考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要仔细考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距。